Real Estate 31 IC Memo | IWANNAVY LAB

섹터 현황 요약

섹터 구성: 31종목, 시가총액 합산 ~$1.1T. 데이터센터(2), 통신타워(3), 물류(1), 리테일(5), 주거(7), 셀프스토리지(2), 오피스(2), 헬스케어(3), 호텔(2), 특수(1), 서비스(2), 목재(1).

핵심 테마 (2026년 3월):

밸류에이션: 섹터 평균 배당수익률 ~3.7%, P/FFO 15-35x. 데이터센터(23-30x)와 헬스케어(23-35x) 프리미엄 vs 오피스(8x)/넷리스(12-15x) 할인.

순위	티커	기업명	서브섹터	시총($B)	P/FFO	배당률	핵심 강점	스코어
1	EQIX	Equinix	데이터센터	96.0	29.5x	2.4%	AI 수주 $1.6B(+27%), AFFO +8-10%	★5
2	WELL	Welltower	헬스케어	148.7	~34.5x	1.4%	SHOP NOI +15-21%, FFO +17%	★5
3	VICI	VICI Properties	게이밍 넷리스	30.6	~11.8x	6.3%	P/E 11x 최저, 트리플넷 안정성	★5
4	DLR	Digital Realty	데이터센터	62.0	~23x	2.8%	Core FFO +8%, 파이프라인 80% 프리리스	★5
5	PLD	Prologis	물류	126.8	~22x	3.2%	글로벌 1위, DC 진출, SS-NOI +6%	★4

차점 후보: CBRE★4 (Core EPS +17%), IRM★4 (DC 매출 +25%), SPG★4 (RE FFO 사상 최고)

순위	티커	서브섹터	P/FFO	배당률	FFO/AFFO 성장	스코어
1	EQIX	데이터센터	29.5x	2.4%	+8-10%	★5
2	DLR	데이터센터	~23x	2.8%	+8%	★5
3	CBRE	RE 서비스	N/A	0%	EPS +17%	★4
4	PLD	물류	~22x	3.2%	+5-7%	★4
5	SPG	리테일 몰	~15x	4.6%	+2-4%	★4
6	SBAC	통신타워	~16x	2.7%	+5-7%(E)	★4
7	KIM	오픈에어	~13x	4.5%	+2-5%	★3
8	REG	오픈에어	~17x	3.9%	+4-5%	★3
9	AMT	통신타워	~21x	3.7%	+5%(정상화)	★3
10	FRT	리테일	~15x	4.2%	+5.8%	★3
11	O	넷리스	~15x	5.1%	+2.8%	★3
12	CCI	통신타워	~20x(E)	4.8%	정체	★3
13	CSGP	RE 서비스	N/A	0%	매출 +17%	★2
14	BXP	오피스	~8x	5.0%(E)	+0.4%	★2
15	WY	목재	N/A	3.5%	EBITDA 감소	★2
16	ARE	생명과학 오피스	~8x(E)	6.3%(E)	FFO 트러프	★1

순위	티커	서브섹터	P/FFO	배당률	FFO 성장	스코어
1	WELL	헬스케어	~34.5x	1.4%	+17%	★5
2	VICI	게이밍 넷리스	~11.8x	6.3%	+3-5%(E)	★5
3	IRM	스페셜티	~19.0x	3.2%	+10-12%(E)	★4
4	VTR	헬스케어	~23.0x	3.2%	+8%(E)	★4
5	AVB	멀티패밀리	~15.5x	4.2%	+2-5%(E)	★4
6	EQR	멀티패밀리	~15.0x	4.5%	+2.3%(E)	★4
7	ESS	멀티패밀리	~15.4x	4.1%	횡보(E)	★3
8	HST	호텔	~9.1x	4.3%(E)	RevPAR +2-3.5%	★3
9	PSA	셀프스토리지	~17.1x	4.2%	-1.7%(E)	★3
10	MAA	멀티패밀리	~15.0x	4.5%	+4.8%(E)	★3
11	DOC	헬스케어	~10.3x	4.9%(E)	+2%(E)	★3
12	EXR	셀프스토리지	~16.8x	3.5%	횡보(E)	★3
13	CPT	멀티패밀리	~15.1x	3.9%	소폭↓(E)	★2
14	UDR	멀티패밀리	~14.5x	4.7%	+1.1%(E)	★2
15	INVH	SFR	~13.1x	4.5%	+2%(E)	★2

서브섹터	매력도	P/FFO	배당률	핵심 판단
데이터센터	최고	23-30x	2.4-2.8%	AI CapEx 구조적 수혜, FFO +8-10%
헬스케어	최고	23-35x	1.4-4.9%	고령화 메가트렌드, NOI +13-21%
게이밍 넷리스	매우 높음	12x	6.3%	극저평가 + 고배당 + 안정성
스페셜티 (IRM)	높음	19x	3.2%	레거시 안정 + DC 고성장
물류	양호	22x	3.2%	글로벌 1위 + DC 옵셔널리티
리테일	양호	13-17x	3.9-5.1%	공급 부족이 임대료/점유율 지탱
멀티패밀리	보통	15x	4.1-4.7%	2026 공급 소화기, 2027 회복
셀프스토리지	보통	17x	3.5-4.2%	사이클 저점, PSA-NSA 합병
통신타워	보통	16-21x	2.7-4.8%	5G 완성 임박, NextG 불확실
호텔	선별적	9x	4.3%	저밸류 + 월드컵, 경기 민감
오피스	하위	8x	5-6%	재택근무 구조적 역풍

면책: 본 보고서는 투자 자문이 아니며, 모든 투자 결정은 개인의 판단과 책임 하에 이루어져야 합니다.